Räumungstitel auch gegen Untermieter erforderlich

Die Räumungsvollstreckung von gewerblich genutzten Räumen darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln. Mit dieser Entscheidung erschwert der Bundesgerichtshof die Zwangsräumung für Vermieter ganz erheblich. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter das Gewerbeobjekt nach erfolgter Kündigung kurzerhand an einen Dritten untervermietet. Der Untermieter, gegen den kein Räumungstitel vorlag, weigerte sich auszuziehen. Auch wenn klar war, dass der Untermieter nach der wirksamen Kündigung ebenfalls zur Räumung verpflichtet ist, mochten die Karlsruher Richter nicht aus Billigkeitserwägungen auf die strengen Voraussetzungen der Räumungsvollstreckung, nämlich die namentliche Bezeichnung sämtlicher Besitzberechtigten, verzichten. Dem Vermieter blieb daher nichts anderes übrig, als auch gegen den Untermieter eine Räumungsklage einzureichen, wobei nicht auszuschließen ist, dass ihm kurz vor der Vollstreckung des Urteils erneut ein anderer Untermieter „präsentiert“ wird.

Urteil des BGH vom 14.08.2008, Az. I ZB 39/08